1.土地及び土地の上に存する権利

2015年4月1日 現在

1-1 通則

土地の評価上の区分

  • 宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地
  • 上記の地目別に評価する。

 

土地の上に存する権利の評価上の区分

  • 地上権、区分地上権、永小作権、地役権、借地権、定期借地権
    耕作権、温泉権、賃借権、占有権 
  • 上記の権利別に評価する。

 

地積

地積は課税時期の実際の面積による。
ただし、弊害がない場合、公簿面積でもよい。

1-2 宅地

評価単位

  • 宅地の価額は「1画地の宅地」ごとに評価する。 
  • 「1画地の宅地」とは1つの利用単位を意味するから、登記上の2筆が1画地になったり、1筆が2画地になったりする。 

 

評価方式

  • 宅地の評価方式には、路線価方式と倍率方式の2つがある。

 

 

路線価方式による宅地の評価

評価額 =  路線価×面積
 640千円×(15m×20m)=192,000,000円

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  • 路線価方式は、その宅地に接する路線に付された路線価をもとに評価する。 
  • 国税庁のHPで、路線価図を閲覧することができる。 
  • 接する路線、地形等により様々な補正率の適用がある。
      奥行価格補正率
      間口狭小補正率 
      側方路線影響加算 
      二方路線影響加算 
      不整形地補正率 

        

倍率方式による宅地の評価

評価額 =  固定資産評価額×評価倍率
 10,000,000×1.2=12,000,000円

 

  • 倍率方式は、その宅地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価する。 
  • 固定資産税評価額は、毎年、市区町村により定められる。 
  • 国税庁のHPで、評価倍率を閲覧することができる。



貸宅地及び貸家建付地

貸宅地の評価額   = 自用地評価額×(1-借地権割合)
貸家建付地の評価額 = 自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合)

1-3 宅地の上に存する権利

借地権の評価 =自用地評価額×借地権割合
  定期借地権の評価    (省略)
  貸家建付借地権の評価   =自用地評価額×借地権割合×(1-借家権割合)
  転貸借地権の評価   =自用地評価額×借地権割合×(1-借地権割合)
  転借権の評価   =自用地評価額×借地権割合×借地権割合
借家人の有する宅地等に対する権利の評価---> 課税価額に算入しない